Was bisher vor allem in Städten wie Barcelona oder Amsterdam für Aufsehen gesorgt hat, ist mittlerweile auch in ländlich geprägten Regionen und Städten zu einem Phänomen geworden: der Konkurrenzkampf zwischen der touristischen Nutzung von Immobilien und die zunehmend schwieriger werdende Verfügbarkeit von ausreichend bezahlbarem Wohnraum für die lokale Bevölkerung. Dieser Konflikt lässt sich mittlerweile auch in Destinationen im bayerischen Alpenraum beobachten, wie die Untersuchungen in Garmisch-Partenkirchen, Oberstdorf und Berchtesgaden zeigen.

Einerseits stehen in den genannten Orten sowohl der einheimischen Bevölkerung als auch im Tourismus und anderen Branchen benötigten Arbeitskräften nur wenige (bezahlbare) Wohnimmobilien zur Verfügung. Andererseits lässt sich eine deutliche (in jüngster Vergangenheit geradezu extreme) Erhöhung der Kosten für den Bau und Erwerb von Immobilien und (kaum mehr vorhandene) Grundstücke feststellen – und dabei kommen häufig ausschließlich finanzstarke externe Investoren zum Zuge. In dieser Situation stellen sich Fragen und Herausforderungen für eine zukunftsorientierte, sowohl an sozialen und (sozio)ökonomischen als auch ökologischen Kriterien ausgerichtete nachhaltige Kommunal- und Regionalentwicklung. Vor diesem Hintergrund beschäftigt sich die vorliegende Studie an den Beispielen von Oberstdorf und Berchtesgaden mit der Frage, welche rechtlich-regulativen und privatwirtschaftlichen Maßnahmen und Mittel den Gemeinden und den privaten Akteuren zur Verfügung stehen, um hier korrigierend eingreifen zu können und wie effektiv diese sind, um die Problemlage anzugehen.

Auffallend ist, dass sich die beteiligten Akteure (Verwaltung, Kommunalpolitik, Tourismussektor etc.) in unterschiedlicher Weise der Problematik bewusst sind – und damit auch verschiedene Strategien für deren Entschärfung entwickelt haben. Als zentral zur Problembewältigung haben sich die unterschiedlichen Instrumente der Raumplanung (Eingriffsmöglichkeiten bei bebautem bzw. unbebautem Boden) erwiesen, deren unterschiedlicher Einsatz untersucht (Limitationen, Effekte, etc.) und deren Erfolge in der Studie analysiert wurden. So entfalten Ansätze, wie beispielsweise die Soziale Bodennutzung oder das sogenannte „Berchtesgadener Modell“ (§22 BauGB, bez. Zweitwohnungsnutzungen) aber auch die Einführung sowie Erhöhung der Zweitwohnungssteuer durchaus Effekte in der jeweiligen gemeindlichen Entwicklung, ohne das Grundproblem jedoch vollständig lösen zu können.

Übersicht verschiedener Instrumente kommunaler Planung zur Regulierung des Bau- und Immobiliensektors

Quelle: eigene Abbildung nach Simon o.J., Interview 2023

Die Studie zeigt insofern, dass es insbesondere im rechtlich – regulativen Rahmen bedeutende Hemmnisse für eine sozial nachhaltige Raumentwicklung gibt, die kommunale Impulse für eine nachhaltigere regionale Entwicklung durch übergeordnete Rahmenbedingungen ausbremsen. Hieraus ergeben sich planerische Veränderungsbedarfe des Rechtsrahmens, um den Kommunen effektivere Handlungsoptionen an die Hand zu geben und so Gemeinde- und Tourismusentwicklung auch langfristig miteinander auszusöhnen.

Projektverantwortung

Projektleitung: Prof. Dr. Christian Steiner (Katholische Universität Eichstätt-Ingolstadt)
Projektmitarbeit: Dr. Gerhard Rainer, Dr. Frank Zirkl, Msc. Theresa Kors

Projektbericht

Download